امتیازات اجمالی قانون پیش فروش آپارتمان کدام است؟

رابطه‌ای که بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده برقرار می‌شود، معمولاً با انعقاد قراردادی با عنوان «پیش‌فروش» است، که در تحلیل ماهیت این قرارداد و بر اساس ماده ده قانون مدنی می‌توان آن را با نام “قرارداد‌های خصوصی” مطرح کرد، زیرا در ماده سه این قانون آمده است، قرارداد پیش فروش موجب انتقال کلیه حقوق و تعهدات ناشی از آن و از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل، تثبیت می‌شود. همچنین به لحاظ تحقق هر چه بهتر این هدف، شهرداری‌ها را مکلف کرده، هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

از این حیث مقررات مربوط به قواعد عمومی معاملات از جمله تعهد فروشنده مبنی بر سلب اختیار فروش به دیگری، نوعی حق برای خریدار به وجود می‌آورد که طبق آن در صورت فروش ساختمان توسط متعهد به دیگری، قرارداد با شخص ثالث را ابطال و متعهد را ملزم به فروش مال به خود کند.

از جمله امتیازات دیگر قانون پیش فروش آپارتمان اینکه اولاً باید حدود ۱۰ درصد از کل کار پیش رفته باشد و پس از آن آگهی فروش آپارتمان منتشر شود. ثانیاً سابق بر این، پیش‌فروشندگان معمولا برای تعهدات مالی طرف مقابل ضمانت اجرا‌های سنگینی (مانند انفساخ قرارداد در صورت عدم پرداخت یکی از اقساط) قرار می‌دادند؛ اما طبق این قانون مقرر شده پیش فروشندگان باید رأس موعد به تعهدات خود عمل کنند و اگر به تعهدات خود عمل نکنند باید از عهده خسارات وارده برآیند.

در قانون پیش فروش آپارتمان مقرر شده اگر نواقص و عیوب آشکار یا مخفی پیش از تحویل مشخص شود، حق فسخ معامله یا دریافت خسارت از حقوق فرد خریدار است و در تمامی مواردی که پیش‌خریدار قرارداد را فسخ می‌کند، قیمت املاک باید بر طبق شاخص قیمت‌های بانک مرکزی ارزیابی شود.

از طرف دیگر، پیش فروشندگان و پیمانکاران در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث، مسئولیت مطلق و تضامنی دارند و مکلفند مسئولیت خود را از این جهت بیمه کنند. هرچند چنین تاکتیک حقوقی در سیستم حقوقی ما بی‌نظیر نیست، چنین تمهیداتی در حمایت از حقوق خریداران، کار جدیدی است که طرفین قرارداد را از عوارض بعدی مصون نگه می‌دارد.

به علاوه تاکنون مهندسین ناظر برای نظارت ابتدا، مرحله میانی و انتهای پروژه اقدام می‌کردند، اما در حال حاضر به موجب قانون پیش فروش آپارتمان خریدار هنگام پرداخت هر قسط می‌تواند گواهی پیشرفت کار را از مهندس ناظر دریافت کرده که باید امضای مهندس ناظر در دفترخانه گواهی امضا شود تا به استناد همین سند بهای پروژه پرداخت شود و بر همین مبنا مهندس ناظر باید ماهی یک بار از ساختمان بازدید کند که طبعاً از بروز مشکلات بعدی در زمینه عدم ایمنی ساختمان جلوگیری شود.

البته لازم به ذکر است با هدف ایجاد تعادل و نیز حمایت از انبوه سازان، قانونگذار مقرر می‌دارد: در صورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده می‌تواند مراتب را کتباً به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. در این موارد دفترخانه مکلف است، ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

نکته دیگر آنکه پیش از این اگر ملکی خریداری می‌شد و فروشنده برای واگذاری آن اقدام نمی‌کرد خریدار از طریق دادخواهی و پس از اخذ رأی قطعی، و با امضای نماینده دادگاه می‌توانست آپارتمان را مالک شود، اما در حال حاضر به موجب قانون پیش فروش آپارتمان اگر ۹۰ درصد پروژه پیشرفت کرده باشد، خریدار می‌تواند با پذیرش انجام ۱۰ درصد باقی کار با حضور در دفتر اسناد رسمی، ملک را به نام خود منتقل کند.

همچنین در جهت سهولت تملک طبق آیین نامه آن هزینه تفکیک تنها برای واحد خریداری شده پرداخت می‌شود و خریدار ملزم نیست که هزینه تفکیک کل ساختمان را بپردازد.

در پایان باید گوشزد کرد، در جهت اجرایی‌تر شدن هر چه بهتر این قانون، ضمن پیش بینی مسئولیت کیفری فروشندگان در مواردی، و با هدف تسریع در حل و فصل اختلافات ناشی از آن، مقرر شده رسیدگی به کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد این نوع قراردادها، توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده کنند.