آشنایی با نحوه استیفای مطالبات در روابط موجر و مستأجر
اجاره بر اساس تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود؛ اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.
اجاره بر اساس تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی، عقدی است که به موجب آن، مستأجر، مالک منافع عین مستأجره می‌شود؛ اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.
روابط میان موجر و مستأجر از جمله دعاوی شایع در جامعه بوده که یکی از این دعاوی، مطالبه اجاره‌بها و اجرت‌المثل استفاده از مورد اجاره یا عین مستأجره است. اجرت‌المسمی نیز به مبلغی گفته می‌شود که طرفین عقد اجاره معمولا در اجاره‌نامه بر آن توافق می‌کنند، اما اجرت‌المثل مبلغی است که دادگاه بر اساس نظریه کار‌شناس رسمی دادگستری برای مدتی که بین طرفین، قراردادی نبوده است، تعیین می‌کند.
اجرت‌المسمی دارای مبنای قراردادی و توافقی است
اجرت‌المسمی مبنای قراردادی و توافقی دارد، اما اجرت‌المثل زمانی تعیین می‌شود که بین طرفین دعوی، قراردادی نبوده است یا اینکه مدت قرارداد منقضی شده باشد. در صورتی که مستأجر مبلغ اجرت‌المسمی را نپردازد، موجر می‌تواند این مبلغ را مطالبه کند و دادگاه از تاریخ مطالبه که معمولا به وسیله اظهارنامه مشخص می‌شود، علاوه بر اجرت‌المسمی، خسارت تاخیر تادیه آن را نیز در صورت مطالبه موجر، محاسبه کرده و مورد حکم قرار می‌دهد. بر اساس ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورتی که دین، وجه رایج باشد، باید مورد مطالبه داین (طلبکار) قرار گیرد تا خسارت تأخیر تأدیه به او تعلق گیرد. از آنجایی که اجرت‌المسمی نیز وجه نقد است، مشمول این ماده می‌شود، اما درخصوص اجرت‌المثل بحث متفاوت است.
خودداری موجر از بازپس دادن رهن
در اینجا این پرسش مطرح می‌شود که اگر بعد از پایان مدت اجاره، موجر مبلغی را که در عرف به رهن معروف است، به مستأجر برنگرداند، مستأجر چه راهکاری در پیش دارد؟ در پاسخ باید گفت: مبلغی که مستأجر در بدو انعقاد قرارداد نزد مالک یا موجر گرو می‌گذارد، رهن نامیده می‌شود. این مبلع تضمینی از سوی مستأجر به موجر برای ملک اجاره داده‌شده است و به عنوان قرض‌الحسنه توسط مستأجر به مالک داده می‌شود و قانونا هر زمانی که مستأجر آن را درخواست کند، حق دریافت مبلغ داده‌شده را دارد. ماده ۴۹۴ قانون مدنی در این خصوص مقرر می‌کند «عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می‌شود و اگر پس از انقضای آن، مستأجر، عین مستأجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف خود نگاه دارد، موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود؛ اگرچه مستأجر استیفای منفعت نکرده باشد و اگر با اجازه مالک در تصرف نگاه دارد، وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفای منفعت کرده باشد، مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجانا استفاده کند.» به موجب این ماده، مستأجر باید بلافاصله پس از انقضای مدت، مورد اجاره را تحویل موجر دهد و اگر پس از مدت اجاره، آن را مورد استفاده قرار دهد، در صورتی که بدون اجازه باشد، باید به موجر، اجرت‌المثل بدهد. این در حالی است که اگر با اذن موجر باشد، فقط در صورت استفاده از منفعت، باید اجرت‌المثل بدهد.
خسارت تأخیر تأدیه به اجرت‌المثل تعلق نمی‌گیرد
اما از آنجایی که اجرت‌المثل، خسارت محسوب می‌شود و وجه نقد نیست، به آن خسارت تاخیر تادیه تعلق نمی‌گیرد. اهمیت این موضوع زمانی بیشتر روشن می‌شود که بدانیم ممکن است از زمان طرح دعوا تا زمان اجرای حکم مدت زیادی طول بکشد؛ در این صورت موجر متضرر خواهد شد. همچنین اجرت‌المثل از تاریخ انقضای مدت اجاره به موجر تعلق می‌گیرد، زیرا استفاده بلاجهت شده است. اما نکته‌ای که باید مورد توجه قرار گیرد، این است که به طور حتم اجرت‌المثل باید در دادخواست، از تاریخ انقضای مدت اجاره تا زمان تحویل ملک مورد مطالبه قرار گیرد، زیرا در دعاوی حقوقی، دادگاه تنها به چیزی که مورد مطالبه قرار گرفته است، رای می‌دهد و نمی‌تواند نسبت به آنچه مورد درخواست خواهان قرار نگرفته است، رأی صادر کند. این موضوع به قاعده منع تحصیل دلیل معروف است که دلیل اصلی آن منع قاضی در خروج از بی‌طرفی است.
ماده ۳۵۸ قانون سابق آیین دادرسی مدنی در این خصوص مقرر می‌کرد: «هیچ دادگاهی نباید برای اصحاب دعوی تحصیل دلیل کند بلکه فقط به دلایلی که اصحاب دعوی تقدیم یا اظهار کرده‌اند، رسیدگی می‌کند. تحقیقاتی که دادگاه برای کشف امری در خلال دادرسی لازم بداند، از قبیل: معاینه محل، تحقیق از گواهان و مسجلین اسناد و ملاحظه پرونده مربوط به دادرسی و امثال این‌ها تحصیل دلیل نیست.»
رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست
به موجب ماده ١٩٩ قانون آیین دادرسی مدنی، «در کلیه امور حقوقی، دادگاه علاوه بر رسیدگی به دلایل مورد استناد طرفین دعوا، هرگونه تحقیق یا اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد، انجام خواهد داد.» این ماده نیز اجازه تحصیل دلیل نمی‌دهد، زیرا تنها اقدام‌های لازم برای کشف حقیقت (در حدود دادخواست و درخواست خواهان) مجاز شناخته شده است. ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی اشعار می‌دارد: «هیچ دادگاهی نمی‌تواند به دعوایی رسیدگی کند، مگر اینکه شخص یا اشخاص ذی‌نفع یا وکیل یا قائم‌مقام یا نماینده قانونی آن‌ها رسیدگی به دعوا را برابر قانون درخواست کرده باشند.» بنابراین رسیدگی خارج از حدود درخواست خواهان مجاز نیست. حالت دیگر اجاره ممکن است بر اساس روز یا ماه باشد و مدت به طور صریح بیان نشده باشد. (ماده ۵۰۱ قانون مدنی) بنابراین اگر اجاره به این نحو منعقد شده باشد، با پایان مدت یک روزه، یک ماهه و… اجاره تمدید می‌شود و موجر مستحق اجرت‌المسمی است و نه اجرت‌المثل و می‌تواند خسارات تاخیر تادیه را هم مطابق آنچه بیان شد دریافت کند.
خسارت تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن
دریافت خسارت واردشده به مستأجر توسط موجر به دلیل تاخیر در بازگرداندن مبلغ رهن، شرایطی دارد که در ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی مورد اشاره قرار گرفته است؛ بر این اساس، تشخیص میزان خسارت وارده از طریق موجر به مستأجر طبق شاخص بانک مرکزی است و نه از طریق تشخیص کار‌شناس. اولا طلبکار باید استحقاق دریافت خسارت را داشته باشد و باید به صورت کتبی و از طریق تقدیم اظهارنامه یا نامه به هر طریقی مطالبه کند همچنین زمانی که مستأجر طلب خسارت می‌کند، اگر موجر تمکن مالی نداشته باشد، خسارت به مستأجر تعلق نمی‌گیرد، اما اگر خسارت وارده، مستند به چک باشد، از تاریخ سررسید چک، آن مبلغ طبق شاخص بانک مرکزی محاسبه می‌شود.
جبران خسارات وارده به ملک از محل رهن
چالش دیگری که در روابط موجر و مستأجر ممکن است، پیش آید، این است که آیا موجر می‌تواند خسارت‌های وارده به ملک را از رهن مستأجر کسر کند و بقیه را به وی بپردازد؟ طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، به موجر اختیار داده می‌شود که دادخواستی دایر بر مطالبه خسارت یا هزینه‌های پرداخت‌شده توسط موجر که به عهده مستأجر بوده است، به دادگاه بدهد. اگر موجر گواهی مبنی بر اینکه دادخواستی به دادگاه داده است، بگیرد، به میزان مبلغی که موجر ادعا کرده، اجرای احکام به هنگام تخلیه ملک، مبلغی را که مستأجر به عنوان رهن در گرو او قرار داده است، نگه می‌دارد تا به آن رسیدگی شود. این قسمت قانون دست مالک را باز گذاشته و به نفع موجر است.