آشنایی با مفهوم حقوقی اراضی موات و قوانین مرتبط با آن

اراضی موات در لغت به معنی زمین‌های مرده و بی جان، و خشک و بایر و زمین‌های ویرانی که مالک نداشته باشد، گفته می‌شود. در اصطلاح حقوقی بر طبق ماده ۲۷ قانون مدنی: «.. اراضی موات، یعنی زمین‌هایی که معطل افتاده و آبادی و کشت و زرع در آن‌ها نباشد.»

به موجب ماده ۳ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶ / ۱۳۶۶: «اراضی موات شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد.» همچنینی به موجب ماده ۴ قانون زمین شهری مصوب ۲۲/۶ / ۱۳۶۶: اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد؛ بنابراین زمین برای این که مباح و موات باشد، باید دارای دو شرط باشد:

شرط اول: مالک خاص نداشته باشد: پس اگر زمینی که ملک اشخاص است، به سبب اهمال مالکان آباد نباشد، در اصطلاح زمین موات و مباحه نامیده نمی‌شود. چنین زمینی را بایر می‌نامند و احیای آن از موجبات تملک نیست.

شرط دوم: آبادی و کشت و زرع در آن نباشد: آبادی زمین، به تناسب انتفاعی که از آن برده می‌شود، متفاوت است، ولی در عرف زمینی را که در آن درختکاری و زراعت و ساختمان باشد آباد می‌گویند. زمین آباد معمولاً دارای مالک خاص است، مگر این که در اثر اعراض مالک یا جهات دیگر مجهول المالک باشد.

اقسام اراضی موات

اراضی موات دارای اقسام زیر است؛

۱- زمین‌هایی که از اصل موات بوده و می‌دانیم که در هیچ تاریخی ملک کسی نبوده و یا ندانیم که سابقه ملکیت داشته است.

۲- اراضی که در تاریخ‌های گذشته سکنه داشته، ولی از بین رفته و به کلی منقرض شده اند. مانند زمین‌های شوش و بابل و امثال آن.

۳- از روی آثار می‌دانیم مالکی دارد، ولی معلوم نیست چه کسی است؛ و ملک هم خرابه باشد؛ که این قسمت از اراضی مشمول دو عنوان می‌شود: اراضی موات و مجهول المالک.

۴- صورتی است که مالک معین دارد، ولی از آن اعراض کرده که این قسم بر دو نوع است:

الف- موردی که ملک موات بوده و احیا شده و پس از احیا مالک اعراض نموده است.

ب- موردی که مشمول هیچ یک از اقسام مذکوره نبوده و تابع ملک مالک باشد، ولی مالک آن قسمت را مهجور گذاشته باشد. مثل آن که زمینی که جزء قریه بوده و از قنات یا نهری به خصوص آبیاری می‌شده و، چون آب قنات و یا نهر از بین رفته است، به تبع آن زمین‌هایی که از آن آبیاری می‌شده از بین رفته و خراب شده، ولی مالک از آن اعراض نکرده است.

در خصوص اعراض از املاک وقتی که مالک آن را رها کرده و سال‌ها به آن سر نزده باشدو کسی را هم برای اداره آن معین نکرده و تصمیم به بازگشت هم نداشته باشد و حقی برای خود نسبت به آن‌ها نشناسد، در واقع از مالکیت آن صرف نظر کرده است. چنین اموالی همان احکام مربوط به مباحات را دارد.

از این اقسام قسمت آخر ملک مالک قریه است، البته در خصوص اعراض از مال ماده ۱۷۸ قانون مدنی مقرر داشته: «مالی که در دریا غرق شده و مالک از آن اعراض کرده، مال کسی است که آن را بیرون بیاورد.» از همین ماده می‌توان فهمید که قانونگذار اعراض را ملاک رها کردن و سلب مالکیت از خود دانسته است. قسم سوم هم حکم مجهول المالک را دارد و باید با اذن حاکم صرف فقرا شود. زمین‌های موات در بقیه اقسام هم متعلق به کسی خواهد شد که آن را احیا کند، به طوری که عرفاً گفته شود آباد شده است.

احیای اراضی موات

هر کس زمین موات را به قصد تملک آباد کند، مالک آن است، [۸]و قانونگذار ما در ماده ۱۴۰ قانون مدنی احیای اراضی موات را یکی از اسباب تملک برشمرده است.

احیا بر حسب اغراض مختلف است، وقتی غرض از احیا سکونت باشد، در تحقق آن کشیدن دیوار لازم است و اگر منظور زراعت باشد، برگرداندن زمین و مرزبندی و ترتیب مجرای آب در زمین کافی است، حتی اگر هنوز آب در آن جاری نشده باشد و لازم نیست که فعلاً تخم کاری و زراعت شده باشد، بلکه آماده کردن آن برای این کار کفایت می‌کند و به طور کلی باید در تشخیص احیا به عرف مراجعه و همانطوری که ماده ۱۴۴ قانون مدنی بیان نموده است احیا ی اطراف زمین موجب تملک وسط آن نیز است.

در مورد احیای اراضی موات ماده ۱۴۱ قانون مدنی بیان داشته: مراد از احیای زمین آن است که اراضی موات و مباحه را به وسیله عملیاتی که درعرف آباد کردن محسوب است از قبیل زراعت، درخت کاری بناساختن و … قابل استفاده نمایند.
همچنین ماده ۱۴۲ هم بیان داشته: شروع در احیا از قبیل: سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و … تحجیر است و موجب مالکیت نمی‌شود، ولی برای تحجیرکننده ایجاد حق اولویت در احیا می‌نماید. البته آیین نامه اجرایی قانون زمین شهری مصوب ۱۵ / ۴ / ۱۳۶۷ هیأت وزیران در ماده ۱ مقرر نموده: «منظور از عمران و احیا قابل قبول مذکور در قانون زمین شهری عمومات مذکور در ماده ۱۴۱ قانون مدنی و مقررات بعدی در باب احیا و عمران اراضی است عملیاتی از قبیل: شخم غیر مسبوق به احیا و تحجیر و ریختن مصالح در زمین و حفر چاه و نظائر آن عمران و احیا محسوب نمی‌گردد.

در تبصره این ماده آمده است، تناسب میزان زمین عمران و احیا شده با در نظر گرفتن مساحت زیر بنا و مساحت کل زمین و فضای عمومی آن یا سطح زیر کشت و آیش و سایر تصرفاتی که با در نظر گرفتن مفاد این ماده عمران و احیا محسوب می‌شود طبق دستور العمل‌های صادره توسط وزارت مسکن و شهرسازی تعیین خواهد شد.»

بنابراین انجام دادن کار‌هایی که مقدمه احیاست تا زمانی که به نتیجه نرسیده و زمین را آباد نساخته است، سبب تملک نمی‌شود وتن‌ها برای کسی که شروع به احیا کرده است، حق اولویت و تقدم ایجاد می‌کند. این کار‌های مقدماتی را در اصطلاح تحجیر می‌نامند، مانند: سنگ چیدن اطراف زمین یا کندن چاه و نهر به قصد احیا زمین؛ بنابراین تحجیر کننده مالک زمین نمی‌گردد، ولی، چون متحمل زحمات و شاید مخارجی هم شده است، لذا قانون به او حق اولویت در احیا می‌دهد و مطابق این حق، می‌تواند از کس دیگری که بخواهد زمینی را که او تحجیر کرده است احیا کند، جلوگیری نموده و خود در احیا ی آن اقدام نماید. البته حق اولویت تحجیر کننده در مدت کمی بعد از تحجیر و در صورت عدم اقدام به احیا ساقط می‌شود. در نتیجه باید گفت که تحجیر احیا نیست بلکه مفید اولویت و اختصاص و شروع در احیا محسوب می‌شود.

به موجب ماده ۱۴۵ قانون مدنی احیاکننده باید قوانین دیگر مربوطه به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید. امکان استفاده افراد از مباحات که اراضی موات هم جزو آن‌ها شمرده می‌شود در ماده ۹۲ قانون مدنی مورد تأیید قرار گرفته است. ماده ۹۲ قانون مدنی مقرر داشته: «هر کس می‌تواند با رعایت قوانین و نظامات راجع به هر یک از مباحات از آن‌ها استفاده نماید.» تفاوت مباحات با اموال و مشترکات عمومی در آن است که دولت یا اشخاص حقوقی حقوق عمومی مالک مشترکات عمومی هستند و اشخاص خصوصی نمی‌توانند مالک آن‌ها گردند در حالی که مباحات مالکی ندارند، هرچند که تحت نظارت دولت باشند و دولت می‌تواند طبق مقررات آن‌ها را تملک کندیا به دیگران اجازه دهد که با شرایطی آن‌ها را تملک نمایند.

البته در نظام کنونی استفاده از بیشتر مباحات شایع مانند زمین و آب در نظارت کامل دولت است. امروزه باید گفت که بعد از تصویب قانون اساسی و اصل ۴۵ قانون اساسی و پاره‌ای از قوانین عادی که متعاقب آن تصویب شده نشان می‌دهد که اراضی موات متعلق به دولت و از اموال اختصاصی دولت اند و دیگر نمی‌توان آن‌ها را از مباحات محسوب داشت و با تحجیر آن‌ها را تصاحب نمود. البته افراد می‌توانند براساس مقرراتی که وضع شده اراضی موات را با مجوزی که اخذ می‌نمایند برای عمران آبادی ومقاصد مشروع و قانونی مورد بهره برداری قرار دهند. اما ممکن نیست مثل گذشته کیلومتر‌ها زمین را به نام خود به ثبت بدهند و سند مالکیت بگیرند؛ بنابراین، به منظور حفظ مصالح عمومی و جلوگیری از خرید و فروش غیر عادی زمین‌های موات، به موجب قوانین خاص، این اراضی ملک دولت محسوب می‌شود.